서울시가 2030 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 확정하며 ‘정비사업 규제철폐안’의 법적 실행력을 확보했다. 정비사업을 활성화하기 위한 핵심 조치로 주택공급의 속도가 한층 빨라질 전망이다.
서울시는 정비사업 규제철폐의 핵심인 「2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업부문)」 변경안에 대해 5월 21일 도시계획위원회 심의에서 ‘수정가결’ 했다고 밝혔다.
서울시는 올해 초부터 정비사업 활성화를 위한 규제완화 방안으로 ▴높이규제지역에 대한 공공기여 비율 완화(규제철폐 3호) ▴정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) ▴사업성 낮은 역세권 준주거 종상향을 위한 기준 마련(35호) 등을 잇달아 발표했다.
이번 2030 기본계획 변경은 공사비 상승, 건설경기 침체 등 정비사업 여건이 점점 악화하는 가운데 사업추진 동력을 지속적으로 제공하기 위해 서울시가 마련한 “정비사업 3종 규제철폐안”의 법적 실행력 확보를 위해 추진되었다.
규제철폐안 실행을 위해 서울시는 발표 직후 신속하게 기본계획 변경(안)을 마련해 주민공람, 시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의를 2개월 만에 모두 마쳤다.
이로써 오는 6월 2030 기본계획 변경 고시일 즉시 시행될 예정이다. 변경된 2030 기본계획은 도시계획위원회 수정가결사항에 대해 주민 재공람(14일)을 거친 후, 6월 중 고시 예정이다.
<높이규제지역 종상향 시 공공기여 완화 … 조합 부담 경감>
앞으로 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 ‘높이 제약을 받는 지역’은 용도지역 상향 시, 공공기여율이 기존 일률적인 10%로 적용되지 않고, 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율만큼만 적용된다.
예컨대 용도지역 상향(1종 200% → 2종 250%)시 건축가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면, 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율(20%)만큼만, 즉 10%가 아닌 4%만 부담하면 되는 것이다. 신통기획 등 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능하다.
<높이규제지역 공공기여 완화 예시>
<정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 … 주택공급 확대>
또한, 재개발·재건축 사업에도 민간 사업부지 또는 건축물 상부에 조성하는 ‘입체공원’을 도입한다.입체공원 면적은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 주택용지가 추가로 확보되는 효과가 있다. 건립가능한 주택 수가 늘어나고, 공원설치비용, 면적에 비례하여 용적률도 완화받을 수 있다.
입체공원은 신속통합기획 시 자문을 통해 도시규제, 입지 특성 또는 기타 건축계획 제약 등으로 인해 사업여건을 개선할 필요가 있는 지역에 적용한다. 구릉지 등 다양한 지형과 토지이용의 특성을 반영해 창의적이고 질 높은 도시공간을 창출하는 데 활용될 수 있도록 계획할 예정이다.
<입체공원 예시도>
<사업성 낮은 지역 역세권 준주거 종상향 촉진 … 지형 균형발전에 기여>
역세권 지역의 준주거 종상향 기준도 구체화됐다. 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 우선 적용하고, 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 내용이 핵심이다. 이 기준은 역세권임에도 불구하고 사업성이 낮은 지역의 정비사업을 촉진하는 데 기여할 것으로 보인다.
정비구역의 사업 여건이 다른 점을 감안, 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의 등을 통해 역세권 범위를 지하철역 경계로부터 350m 이내까지 완화하는 등 용도지역 상향 적용여부 및 범위 등을 일부 조정할 수 있다.
<재개발 선(先)심의제 도입… 정비구역 지정 속도 제고>
이제는 정비계획(안) 수립이 완료되면 주민동의율 50% 이상 확보여부와 상관없이, 도시계획위원회 심의를 바로 받을 수 있게 된다. 서울시는 이같은 ‘재개발 선심의제’ 도입으로 정비구역 지정 속도가 더욱 빨라질 것으로 기대하고 있다.
그간 주민동의율 50% 확보 후에 구청장이 서울시로 정비계획을 입안하면 심의가 이행됐으나, 동의율 확보에 수개월이 걸리는 점을 고려해 도시계획위원회 심의와 주민동의를 동시에 진행하도록 절차를 합리적으로 개선했다.
서울시는 신속통합기획을 통해 대폭 단축한 정비구역 지정 기간을, 선(先)심의제 시행으로 최대 6개월 이상 추가 단축할 계획이다. 구역지정을 1~2년 내로 앞당겨 사업의 속도를 높인다.
선심의제 시행 관련, 주민공람 결과 사업추진에 반대하는 주민동의율이 20% 이상(공공재개발은 25%이상)인 경우에는 구청장이 주민의견 조사 및 구역계 변경 등 입안재검토 절차 등을 선행하도록 보완했다.
최진석 서울시 주택실장은 “정비사업을 촉진하기 위해 최대한 빨리 규제철폐안이 실행될 수 있도록 법적 절차를 신속하게 완료했다.”며 “사업 여건을 개선하기 위한 규제철폐를 지속 추진하며 주택공급을 확대하는 데 역량을 집중하겠다.”고 말했다.
