도·시군 합동 일제점검결과 조사대상 전체서 부실 집행 드러나

전용 및 임의집행 100억 원, 과다 지급 52억 원

용역 직원 임금 떼먹고, 보수공사비는 세입자에 전가  

도, 관리비 상시점검·컨설팅서비스 등 4대 대책 추진키로

경기도가 관리비 부실이 의심되는 도내 556개 아파트 단지를 대상으로 일제점검을 실시한 결과 조사대상 단지 전체에서 2년 동안 관리비 152억 원이 부적정하게 사용된 것으로 나타났다. 

556개 단지에 거주하는 입주민은 모두 234,342세대. 관리만 제대로 했어도 세대 당 1년 동안 약 3만 원(152억÷234,342÷2)의 관리비를 절감할 수 있는 규모여서 입주민들의 관심이 요구된다.

남경필 경기도지사는 12일 오전 10시 40분 이런 내용이 담긴 공동주택 관리실태 일제점검 결과를 발표하고 “관행처럼 계속 돼온 공동주택 관리비리, 이제는 뿌리 뽑아야 한다. 경기도가 아파트 관리비 문제를 직접 챙기겠다.”고 말했다. 

빅데이터 분석 통해 의심 단지 선정

556개 단지는 경기도가 아파트 관리비 빅데이터 분석을 통해 도출한 516개 단지와 2015년 아파트 회계감사에서 부적정 판정을 받은 36개 단지, 올 상반기 동안 주민감사 신청이 들어온 4개 단지다. 도는 지난 4월부터 두 달 동안 이들 556개 단지를 대상으로 도와 시·군 합동점검을 실시했다.  

앞서 도는 국토교통부의 공동주택관리정보시스템(k-apt)에 공개된 경기도내 3,117개 의무관리대상(150세대 이상, 승강기 설치 또는 중앙집중난방방식의 공동주택) 아파트 단지의 2013년부터 2014년까지 2년 동안 관리비 내역을 분석했다. 도는 이들 관리비내역 가운데 주민생활과 밀접한 장기수선충당금, 인건비, 수선유지비, 전기, 수도, 난방비 등 6개 항목에 대한 빅데이터 분석을 실시하고, 이중 관리비가 높은 상위 17%에 해당하는 516개 단지를 관리비 부실 의심단지로 꼽았다. 

관리주체 업무태만, 잘못된 비용 처리 등이 주요 원인

점검결과를 살펴보면 ▲관리사무소의 업무 태만이나 부정으로 52억 원 ▲관리사무소와 입주자대표회의의 잘못된 비용처리나 예산 집행으로 100억 원의 관리비가 부적정하게 사용됐다. 도는 이들 결과를 관리사무소의 ▲업무 태만 ▲부정 ▲잘못된 비용처리와 ▲입주자대표회의의 잘못된 비용처리 등 모두 4가지 유형으로 분류했다. 

먼저 관리사무소의 업무 태만은 청소나 경비 등 용역업체 감독을 소홀히 해 용역업체가 부당한 이익을 얻도록 방치한 사례다. 

○○시 ○○아파트의 청소와 경비를 맡은 A업체는 청소와 경비인력 12명을 채용하면서 60세 이상 고령자를 1년 미만으로 고용하는 수법으로 부당이익을 챙긴 사례다. 고용된 사람들은 퇴직금과 국민연금, 건강보험료를 지급하지 않아도 되는 대상이지만 A업체는 아파트 관리사무소에 관련 비용을 모두 청구해 받았다. A업체는 또, 아파트와 계약된 경비원 급여보다 적은 급여를 지급하는 형태의 부당이익도 취했다. 경기도는 이런 수법으로 A업체가 이 단지에서만 2014년 1년 동안 총 1,117만 원의 부당 이익을 취했다고 밝혔다. 관리사무소가 조금만 관심을 기울이면 막을 수 있는 이런 사례는 357개 단지에서 21억 원이 발생했다. 

두 번째는 관리사무소 직원의 인건비 등을 부당하게 지급한 경우다. 176개 단지는 휴가를 다 쓴 직원에게 연차수당 4억 4200만 원을 추가로 지급했으며, 476개 단지는 소방협회비, 주택관리사협회비 등 직원 개인이 납부해야 하는 협회비 1억 8,600만 원을 관리비로 지급해 적발됐다. 이런 사례는 544개 단지에 모두 31억 원에 이른다. 

세 번째, 관리사무소의 잘못된 비용처리는 아파트 보수를 위해 적립한 장기수선충당금이 있는데도, 아파트 공사비로 다른 예산을 사용한 경우다. ○○시 ○○아파트는 수도요금을 세대 당 월평균 5천 원씩 과다 부과해 조성한 2천 5백만 원을 수도배관 교체공사비로 사용해 적발됐다. 이 아파트 외에도 일부 아파트는 재활용품 판매나 광고 수익 등 잡수입을 공사비로 사용하는 등 모두 445개 단지에서 96억 원의 예산 전용사례가 발견됐다. 

경기도 관계자는 “아파트 보수공사비용은 매달 관리비 내역에 장기수선충당금이란 명목으로 별도 징수를 하고 있다”면서 “장기수선충담금이 있는데도 이처럼 다른 예산으로 공사비를 마련한 것은 장기수선충당금을 주먹구구식으로 운영한 증거”라고 말했다. 

도는 이런 사례가 세입자에게 손해를 끼치는 사례라는 설명도 덧붙였다. 장기수선충당금은 세입자가 이사할 때 정산을 통해 집주인에게 돌려받을 수 있는 돈이지만, 사용료나 잡수입은 정산을 하지 않기 때문에 이를 공사비로 사용하면 그만큼 세입자가 손해를 보게 된다. 

네 번째, 입주자대표회의의 부적정한 비용처리는 245개 단지 4억 원으로 운영비 예산안을 수립하지 않거나, 예산 범위를 초과해 비용을 사용한 경우다.

1천만 원 이상 부당 이익 취한 5개 단지는 수사 의뢰

경기도는 관리사무소의 업무 태만이나 부정으로 발생한 52억 원에 대해 해당 입주자대표회의에 관련 사실을 통보해 자체 조치하도록 할 계획이다. 도는 이 가운데 1천만 원 이상의 부당이익을 제공한 5개 단지는 시장․군수가 고의성을 확인한 후 수사의뢰하도록 했다. 또, 500만 원 이상의 부당지출이 발생한 28개 단지는 입주자대표가 부당이익을 취한 해당 용역업체로부터 2억여 원을 환수하도록 조치했다. 이밖에도 556개 단지 전체에 이번 점검결과를 통보하고, 같은 사례가 재발되지 않도록 행정지도 할 계획이다. 

경기도 관계자는 “잡수입 등 96억 원을 장기수선공사비로 전용한 사례는 2013~2014년 당시 관련 규정이 없어 처분이 어렵다.”라며 “올해 1월 관련 법규가 시행돼 앞으로는 과태료 부과대상이 된다는 점을 안내할 예정”이라고 설명했다. 이밖에도 도는 자료제출, 누락 등을 통해 점검을 회피한 41개 단지를 대상으로 11월말까지 도가 직접 정밀점검을 실시하기로 했다. 

□ 상시점검체계 강화, 사전 계약 컨설팅서비스도 도입

남경필 지사는 이날 아파트 관리비 절감 및 비리방지를 위한 근본대책으로 아파트 관리비 상시 점검체계 구축 등 4개 방안을 제시했다.  

도는 먼저 아파트 관리비 점검체계 강화를 위해 빅데이터를 이용한 관리비 점검을 상시화하고, 분석항목도 6개에서 관리비 전체항목인 47개로 확대할 방침이다. 또, 수원과 용인, 성남, 안양시에만 설치돼 있는 아파트관리비 조사전담팀을 모든 시군이 설치해 자체점검 하도록 권고할 예정이다. 현행법상 공동주택 관리 감독은 시군 관할이다. 도는 시군에서 감사를 요청할 경우 합동점검을 실시하기로 했다. 경기도 관계자는 “주민에 의한 자체점검과 관할시군의 상시점검이 관리비 절감에 있어 무엇보다 중요하다“고 말했다. 

입주민이 알기 어려운 용역업체 선정, 공사 계약 부정을 예방하기 위해서는 전문가가 입찰과 계약의 적정성 등을 자문해 주는 ‘컨설팅서비스’를 실시할 예정이다. 

또한 도는 주택관리업자와 입주자대표회의 구성원 등을 대상으로 ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’ 교육을 실시하고, 관리비 절감을 위한 홍보물 등을 만들어 도내 아파트에 배포하기로 했다.

아울러 관련규정이 없어 처벌하지 못한 입주자대표회의의 임의 예산 집행에 대한 처벌규정 마련과, 청소․경비용역의 4대 보험료, 인건비 정산에 대한 법령개정을 국토교통부에 건의할 계획이다.

남 지사는 이날 “경기도가 투명한 관리비 문화를 만드는데 앞장서겠다.”라며 “아파트 주민의 관심과 시장·군수의 지속적인 감시, 정부의 제도 개선이 이어져야 한다.”라고 말했다.

점검결과

장기수선계획 및 장기수선공사 관련

 장기수선계획 수립 등 부적정

사업주체에서 공용부분의 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 적정여부를 검토․보완하여 관리주체에 인계하도록 되어 있으며, 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토․조정하도록 되어 있는데도(법 제47조)

349개 단지는 장기수선계획 146개 항목 중 평균 18개 시설*을 누락, 51개 단지는 장기수선계획의 조정기한 3년을 경과함

지붕방수, 도장, 발전․변압기, 화재감지기, 비상경보세트, 방송설비, CCTV 등

조치계획 

사업주체 및 관리주체 등 장기수선계획을 보완하도록 행정지도

조정기한 3년 경과한 단지는 시정명령 조치(미 이행시 과태료 부과)

타 계정을 장기수선공사비로 전용(445개 단지, 96억원)

관리주체는 장기수선계획에 따라 주요시설의 교체․보수에 필요한 장기수선충당금를 소유자로부터 징수하여 적립하고, 장기수선계획에 따라 사용하도록 되어 있는데도(법 제51조)

445개 단지는 입주민이 수입에 기여한 잡수입(재활용품, 알뜰시장, 광고비 등)과 사용료(전기․수도․난방) 및 수선유지비를 과다징수하여 장기수선공사비로 96억원 전용

(사례) ○○시 ○○아파트는 수도요금을 세대당 월평균 5천원씩 과다부과하여 조성한 25백만원을 수도배관 교체공사비로 사용

(문제점) 소유자가 부담 할 장기수선공사비를 세입자도 부담하는 결과초래

조치계획 

15.8.21 개정된 「경기도 공동주택관리규약 준칙(제63조)」대로 관리규약을 정해 잡수입의 70%를 관리비 차감에 사용하도록 행정지도

16.1.25부터 타계정 전용에 대해서는 과태료 부과대상임(법 제101조제2항 신설)

입대의․선관위 운영비 집행 등 부적정(245개단지, 4억원)

관리주체에서 예산안을 수립하여 입주자대표회의 승인을 받도록 되어 있는데도(영 제55조의2)

245개 단지에서는 입주자대표회의 또는 선거관리위원회의 운영비 예산안을 수립하지 않거나, 예산 금액범위를 초과하여 사용하였음(422백만원)

(사례) ○○시 ○○아파트는 입주자대표회의 운영비 예산을 수립하지않고 2년간 17,875천원 사용하였음

조치계획

향후 유사사례 재발방지를 위한 행정지도 

예산안을 수립하지 않거나, 예산수립후 초과사용에 대한 처벌근거 마련(국토부에 법령개정 건의)

청소․경비 용역 감독 소홀(357개 단지, 21억원)

사용자는 계속근로기간 1년에 대하여 30일분 이상의 평균임금을 퇴직금으로 설정하도록 되어 있고(근로자퇴직급여보장법 제8조), 1년간 80% 이상 출근한 근로자에게 15일의 유급휴가를 주도록 되어있고, 휴가를 이미 사용한 경우에는 그 사용한 휴가일수를 빼도록 되어 있으며(근로기준법 제60조)

국민연금 가입대상은 60세 미만으로 되어 있고(국민연금법 제6조),

건강보험 가입 제외대상은 비상근근로자 또는 1개월 동안 60시간 미만인 단기간근로자 등(국민건강보험법 제6조 및 영 제9조)으로 되어 있는데도

285개 단지는 용업업체에서 용역원을 1년 미만으로 단기고용함에 따라 퇴직충당금 및 연차수당 1,063백만원 감액사유가 발생하였고

272개 단지는 용역업체에서 고령자(60세이상) 및 단기근로자 등 채용으로 국민연금 및 건강보험 713백만원의 감액사유가 발생했는데도, 감액정산을 하지 않고 전액지급

15개 단지는 용역업체에서 임의로 용역제공시간을 단축하여 근무하였는데도, 감액 정산을 하지 않아 26백만원 부정이익 제공

122개 단지는 용업업체와 최저임금 보전을 위한 수정계약을 체결하면서 최저임금과 관계없는 이윤 등을 함께 인상하여 250백만원의 부정이익 제공

(사례) ○○시 ○○아파트는 ’14년에 경비용역 최저임금 인상시 월 용역비  전체(7.2%)를 7.2%인상하여 이윤, 일반관리비 등 최저임금과 관계없는 682만원을 부당하게 인상

조치계획 

부정이익 500만원 이상을 제공한 단지는 시장․군수가 책임자 고의성을 확인하여 수사의뢰, 자격정지, 환수 등 처벌조치(법 제43조의4, 제97조)

(1천만원 이상 부당이익을 제공한 5개 단지) 수사의뢰 및 자격정지, 환수

(5백만원 이상~1천만원 미만 부당이익을 제공한 10개 단지) 환수

나머지 단지는 입주자대표회의에서 환수 등 자체 조치토록 행정지도

인건비 등 정산은 「경기도 공동주택관리규약 준칙(제85조), ’15.8.21 개정)」대로 관리규약을 개정하고, 용역계약서에 정산조항을 두도록 행정지도

보험료 등에 대한 사후정산 근거마련(국토부, 법령개정 건의)

관리사무소 직원 인건비 등 추가지급 부적정(544개 단지, 31억원)

1년간 80% 이상 출근한 근로자에게 15일의 유급휴가를 주도록 되어있고, 휴가를 이미 사용한 경우에는 그 사용한 휴가일수를 빼도록 되어 있고 (근로기준법 제60조), 사용자는 계속근로기간 1년에 대하여 30일분 이상의 평균임금을 퇴직금을 설정하도록 되어 있으며(근로자퇴직급여보장법 제8조) 

시 수도급수조례에 공동주택의 경우 관리인이 세대별 검침 및 요금부과, 징수업무를 대행할 때 요금 감면규정을 둠(호당 100~200원)

176개 단지는 연차휴가를 미사용한 자에게 지급하는 연차수당을 휴가사용자에게 442백만원 지급하였고

157개 단지는 포괄임금제 직원 등은 연장근로수당 지급대상이 아닌데도  188백만원을 지급하였으며

30개 단지는 지급의무가 없는 퇴직금(위로금) 82백만원을 지급하였음

관리규약 및 위수탁계약서에 지급근거가 없는데도 476개 단지는 직원의 개인 협회비 186백만원을, 422개 단지는 하계휴가비, 포상 등 복리후생비 2,205백만원 등을 직원에게 추가지급

‣(사례) ○○시 ○○아파트는 개인이 납부하는 협회비(한국안전교육강사협회, 주택관리사협회, 소방협회비 등) 180만원을 직원에게 지급

市에서 기 감면한 수도검침수당은 관리비로 징수를 하지 않아야 하는데도, 13개 단지에서는 수도검침수당을 관리비로 부과하여 관리사무소 직원에게 지급(16백만원)

 (사례) ○○시 수도사업소가 수도급수조례에 따라 ○○아파트 수도요금을  2년간 364만원 할인(요금고지)했으나, 관리사무소는 수도검침수당 364만원을 가산한 세대별 수도요금 부과 후 소장 등 4명에게 지급

조치계획

수도검침수당을 직원에게 지급한 13개 단지, 16백만원은 환수 조치

인건비 등 정산은 「경기도 공동주택관리규약 준칙(제85조), ’15.8.21 개정)」대로 관리규약을 개정하고, 용역계약서에 정산조항을 두도록 행정지도

인건비, 복리후생비 등은 입주자대표회의에서 환수 등 자체조치토록 행정지도